La Ley de Vivienda se aprobó hace unos días pero aún no había entrado en vigor. Desde el casero novato estábamos esperando este hecho y finalmente fue ayer día 25 de mayo cuando se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de Mayo, por el derecho la vivienda por lo que su entrada en vigor se produce hoy mismo.
Este artículo se centra en la perspectiva de los caseros en relación con la ley de vivienda, explorando los desafíos y consideraciones que enfrentan en el contexto actual. Para comprender plenamente esta perspectiva, es importante reconocer que los caseros a menudo invierten una considerable cantidad de capital, tiempo y esfuerzo en la adquisición y mantenimiento de propiedades de alquiler. Por lo tanto, cualquier cambio en la legislación de vivienda puede tener un impacto directo en sus intereses y rentabilidad.
Aspectos fundamentales de la ley de vivienda relacionados con los caseros
- Topes al alquiler: Las actualizaciones anuales de renta de los alquileres que se lleven a cabo durante 2023, si no se llega a un acuerdo entre el casero e inquilino, estarán topadas al 2%. Durante 2024 el tope quedará establecido en el 3%. Y en 2025 y años sucesivos la subida anual del alquiler se regirá por un índice de referencia que elaborará el Instituto Nacional de Estadística. Por otro lado, se permite una subida del alquiler del 10% cuando la vivienda se haya rehabilitado para mejorar la eficiencia energética o se permita al arrendatario prorrogar el alquiler en las mismas condiciones durante 10 o más años.
- Prorroga del contrato: Si el contrato de arrendamiento vence, una vez cumplidos los 5 años si el arrendador se trata de una persona física o 7 años si el arrendador es una persona jurídica, y ninguna de las partes hubiese comunicado a la otra con, al menos 4 meses de antelación en el caso del arrendador o con al menos 2 meses en el caso del arrendatario, la intención de disolver el contrato, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, a no ser que cuando vaya a terminar cualquiera de los 3 años el arrendatario informe al arrendador su voluntad de no renovarlo, con al menos un mes de antelación. El arrendatario podrá pedir además una vez finalizado el contrato y todas sus prórrogas, una prórroga extraordinaria de un año si acredita situación de vulnerabilidad social o económica en base a un informe emitido por los servicios sociales municipales o autonómicos que el arrendador deberá aceptar obligatoriamente si es gran tenedor.
- Pago: Se efectuará siempre por medios electrónicos, salvo que alguna de las partes no tenga acceso a dichos medios.
- Gastos: Se podrá pactar que los gastos de servicios, tributos, suministros, etc. que correspondan a la vivienda arrendada sean a cargo del arrendatario. Esto tiene que venir especificado en contrato. Los gastos de inmobiliaria y formalización de contrato correrán a cargo del arrendador.
- Cambios en el concepto de gran tenedor: La ley establece como gran tenedor a aquellos que tengan más de 10 inmuebles. En entornos tensionados un gran tenedor será aquel que tenga más de 5 ó más inmuebles. Este es uno de los apartados que dependen de la legislación autonómica de turno.
- Concepto de zona tensionada: Se debe cumplir una de las siguientes condiciones: que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar o que el precio haya subido, al menos, tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
- Nuevos contratos de alquiler: En los casos de renovación de contratos de alquiler, se establece que el precio no podrá exceder el valor del alquiler del contrato anterior más un porcentaje determinado. En el año 2023, este límite máximo se sitúa en un 2%, y se incrementará al 3% a partir del año 2024. Por otro lado, en las áreas donde no exista una situación de tensión en el mercado de alquiler, se permitirá fijar el precio del alquiler de manera acorde a las condiciones y criterios establecidos.
- Casas vacías: Los municipios tienen la facultad de imponer un recargo adicional en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que se encuentren desocupadas sin una justificación válida durante un período de tiempo determinado. Si una propiedad permanece desocupada sin justificación durante más de dos años, el recargo será del 50% sobre la cuota del IBI. Si la vivienda está vacía durante más de tres años, el recargo aumentará al 100%. Además, si el propietario posee múltiples inmuebles desocupados en el mismo municipio, el recargo puede llegar al 150% sobre la cuota del IBI.
- Desahucios de casas ocupadas:
- La nueva normativa busca regular los desahucios para evitar que se realicen de manera imprevista. A partir de ahora, será obligatorio establecer una fecha y hora específica antes de llevar a cabo un desalojo. Además, se han implementado extensiones en los plazos de los procedimientos de lanzamiento, lo que permite retrasarlos por un período de tiempo superior a dos años.
- En aras de promover acuerdos entre arrendadores y arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad, se ha establecido un sistema de arbitraje. Este mecanismo busca facilitar la resolución amistosa de conflictos y, en caso de que no se alcance un acuerdo, se brindará un tiempo adicional para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales.
- Asimismo, se han implementado nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio, especialmente en casos de vulnerabilidad social o económica debidamente acreditada. Esto implica que los desalojos pueden ser aplazados en dichas circunstancias, brindando un margen de tiempo adicional para encontrar soluciones adecuadas.
- Incentivos fiscales: Se han implementado diversas bonificaciones para los propietarios de viviendas, que se detallan a continuación:
- En áreas no tensionadas, los propietarios que reduzcan su renta en un 5% o más pueden recibir una bonificación de hasta el 90% en sus impuestos. Esto incentiva la reducción de las rentas de alquiler para hacerlas más accesibles.
- Para el primer alquiler de una vivienda a inquilinos de entre 18 y 35 años, administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro, se aplicará una deducción del 70%. Esta medida busca fomentar el acceso de los jóvenes a la vivienda y apoyar a organizaciones que trabajan en beneficio de la comunidad.
- Se establece una deducción del 60% para aquellas viviendas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento. Esto incentiva la mejora y puesta a punto de viviendas, promoviendo la oferta de alquileres en mejores condiciones.
- Todos los propietarios que alquilen sus viviendas recibirán una bonificación del 50% en sus impuestos. Esta bonificación supone una reducción del 10% en comparación con el 60% que se aplicaba anteriormente en los rendimientos netos del alquiler en el IRPF. Con ello, se busca apoyar a los propietarios que opten por el alquiler como forma de ingreso y promover la disponibilidad de viviendas en alquiler en el mercado.
- Estas bonificaciones y deducciones buscan generar incentivos para los propietarios, promoviendo así un mercado de alquiler más accesible y dinámico, y fomentando el aprovechamiento y la mejora de la oferta de viviendas en alquiler.
- Consejo Asesor de Vivienda: Dentro de la ley, se contempla la creación del Consejo Asesor de Vivienda, con el objetivo de garantizar la participación de todos los actores involucrados en la formulación y desarrollo de las políticas de vivienda. Este consejo funcionará como un órgano colegiado de carácter técnico, brindando asesoramiento y consultoría al Estado en la planificación de las políticas públicas de vivienda. Estará compuesto por representantes de diferentes departamentos ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, así como por asociaciones del tercer sector y otras organizaciones representativas de los intereses afectados por la ley. Además, se integrarán representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como expertos en vivienda provenientes del ámbito universitario e investigativo. El Consejo Asesor de Vivienda será un espacio de colaboración y diálogo, donde se podrán analizar y debatir diferentes perspectivas y conocimientos especializados. Su objetivo es asegurar una toma de decisiones informada y equilibrada en relación con las políticas de vivienda, fomentando la participación de los diferentes actores y garantizando un enfoque integral y sustentado en evidencia.
- Vivienda protegida: La nueva ley establece que las viviendas protegidas recibirán una calificación indefinida, garantizando un periodo mínimo de treinta años de protección. A nivel estatal se establecen condiciones básicas que definen un régimen permanente de protección pública para las viviendas protegidas que se construyan en suelos calificados como reserva. En otros casos, se establece un plazo mínimo de treinta años antes de poder ser descalificadas. Además, se fortalece el papel de los registros de demandantes para acceder a viviendas protegidas y se establecen criterios objetivos para la adjudicación de estas viviendas. Esto busca promover la transparencia y equidad en el acceso a la vivienda protegida, asegurando que las asignaciones se realicen de manera justa y basadas en criterios claros y definidos.
Como veis, la aprobación de la ley de vivienda representa un duro golpe para los caseros, quienes ven limitada su capacidad de gestión y control sobre sus propiedades. Las restricciones impuestas, como la limitación en el incremento del precio del alquiler y los recargos fiscales por viviendas desocupadas, generan una carga adicional que afecta negativamente a su rentabilidad.
Además, la obligación de fijar fechas y horarios para los desahucios y las prórrogas en los procedimientos de lanzamiento prolongan los tiempos y dificultan la recuperación de las viviendas. Esto pone en riesgo la seguridad jurídica de los caseros y crea incertidumbre en sus inversiones.
Aunque se busca favorecer a los inquilinos y proteger a los sectores más vulnerables, esta ley no toma en cuenta las necesidades y preocupaciones legítimas de los propietarios. La falta de incentivos para el alquiler y las limitaciones en la gestión de sus propiedades podrían desalentar la inversión en el mercado de alquiler y provocar una disminución en la oferta de viviendas disponibles.
En definitiva, la aprobación de esta ley de vivienda supone una carga adicional para los caseros, quienes se ven afectados en su capacidad de administrar sus propiedades y enfrentan mayores dificultades para obtener beneficios justos y equitativos de sus inversiones inmobiliarias.
2 comentarios en «Ley de vivienda aprobada: ¿cómo nos influye a los caseros?»