Si eres propietario de un piso y lo tienes alquilado, es posible que en algún momento te plantees venderlo. Quizás necesites el dinero para comprar otra vivienda, para invertir en otro negocio o para afrontar algún imprevisto. O tal vez simplemente quieras deshacerte de un inmueble que te da más problemas que beneficios.
Sea cual sea tu motivo, seguramente te estarás preguntando: ¿puedo vender mi piso aunque lo tenga alquilado? ¿Qué consecuencias tiene para mí y para el inquilino? ¿Qué pasos tengo que seguir para hacerlo correctamente?
En este artículo, voy a intentar resolver todas estas dudas y explicarte todo lo que necesitas saber sobre la venta de un piso con inquilino. Te adelanto que la respuesta corta es que sí, puedes vender tu piso aunque lo tengas alquilado, pero hay una serie de aspectos legales, fiscales y prácticos que debes tener en cuenta.
¿Qué dice la ley sobre la venta de un piso con inquilino?
La ley que regula el arrendamiento de viviendas en España es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que entró en vigor en 1994 y ha sufrido varias modificaciones desde entonces. Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto de los propietarios como de los inquilinos, y también regula lo que ocurre cuando se produce una venta de un piso con inquilino.
Según la LAU, el propietario puede vender su piso en cualquier momento, aunque lo tenga alquilado, pero debe respetar el contrato de alquiler vigente y comunicar al inquilino su intención de vender. El inquilino, por su parte, tiene derecho a permanecer en el piso hasta que finalice el contrato, y también tiene derecho a ejercer el llamado derecho de tanteo y retracto, que veremos más adelante.
La venta de un piso con inquilino no implica la extinción del contrato de alquiler, sino su subrogación. Esto significa que el comprador del piso se convierte en el nuevo propietario y, por tanto, en el nuevo arrendador, y asume todos los derechos y obligaciones que tenía el anterior propietario respecto al inquilino. El inquilino, por su parte, sigue siendo el mismo y mantiene las mismas condiciones de alquiler que tenía con el anterior propietario.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto del inquilino?
El derecho de tanteo y retracto es un derecho que tiene el inquilino cuando el propietario quiere vender el piso que tiene alquilado. Consiste en que el inquilino tiene preferencia para comprar el piso antes que cualquier otro interesado (tanteo) o para igualar la oferta de un tercero que haya comprado el piso y recuperar la propiedad (retracto).
Para que el inquilino pueda ejercer este derecho, el propietario debe notificarle por escrito su intención de vender el piso, indicando el precio y las condiciones de la venta. El inquilino tiene entonces un plazo de 30 días naturales para comunicar al propietario si está interesado en comprar el piso o no. Si el inquilino no responde o rechaza la oferta, el propietario puede vender el piso a otro comprador, siempre que no sea en condiciones más ventajosas que las ofrecidas al inquilino.
Si el propietario vende el piso a un tercero sin haber notificado previamente al inquilino o en condiciones más favorables que las ofrecidas al inquilino, este tiene derecho a ejercer el retracto. Esto significa que puede reclamar la propiedad del piso, pagando al comprador el mismo precio que este pagó al propietario, más los gastos que se hayan generado por la venta. El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para ejercer el retracto desde que se entera de la venta.
¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la venta de un piso con inquilino?
La venta de un piso con inquilino tiene sus pros y sus contras, tanto para el propietario como para el inquilino. Veamos algunos de ellos:
Ventajas para el propietario
– No pierde los ingresos del alquiler mientras busca un comprador para el piso.
– Puede vender el piso a un inversor que busque una rentabilidad inmediata y que no le importe mantener al inquilino.
– Puede beneficiarse de una posible subida del precio del piso en el mercado inmobiliario.
– Puede ahorrarse los gastos de mantenimiento y gestión del piso, que pasarán a ser responsabilidad del comprador.
Inconvenientes para el propietario
– Tiene que respetar el contrato de alquiler vigente y no puede desalojar al inquilino antes de que finalice.
– Tiene que comunicar al inquilino su intención de vender y darle la opción de comprar el piso en primer lugar.
– Puede tener dificultades para encontrar un comprador que acepte las condiciones del alquiler y que no quiera negociar el precio a la baja.
– Tiene que pagar los impuestos correspondientes por la venta del piso, como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en caso de obtener una ganancia patrimonial.
Ventajas para el inquilino
– Tiene derecho a permanecer en el piso hasta que finalice el contrato de alquiler, aunque cambie el propietario.
– Tiene derecho a ejercer el tanteo y retracto y comprar el piso si le interesa, antes que cualquier otro comprador.
– Puede beneficiarse de una posible bajada del precio del piso en el mercado inmobiliario.
– Puede negociar con el nuevo propietario las condiciones del alquiler, como la duración, la renta o las mejoras.
Inconvenientes para el inquilino
– Tiene que aceptar al nuevo propietario como su nuevo arrendador y cumplir con las obligaciones del contrato de alquiler.
– Tiene que estar atento a la notificación del propietario sobre la venta y decidir si quiere comprar el piso o no en un plazo de 30 días.
– Puede tener problemas con el nuevo propietario si este quiere modificar las condiciones del alquiler o rescindir el contrato antes de tiempo.
– Tiene que pagar los impuestos correspondientes por la compra del piso, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según el caso, y los gastos de notaría y registro.
¿Qué pasos hay que seguir para vender un piso con inquilino?
Si has decidido vender tu piso aunque lo tengas alquilado, estos son los pasos que debes seguir para hacerlo correctamente y evitar problemas legales:
1. Comprueba el contrato de alquiler que tienes con el inquilino y revisa las cláusulas que puedan afectar a la venta, como la duración, la prórroga, el desistimiento o la renuncia al tanteo y retracto.
2. Notifica al inquilino por escrito tu intención de vender el piso, indicando el precio y las condiciones de la venta, y dale un plazo de 30 días para que te responda si quiere comprarlo o no. Si el inquilino renuncia al tanteo y retracto, pídele que te lo confirme por escrito.
3. Busca un comprador para el piso que acepte las condiciones del alquiler y que no quiera ocuparlo de forma inmediata. Puedes recurrir a una agencia inmobiliaria o a un portal de internet para publicitar tu oferta.
4. Negocia con el comprador el precio y las condiciones de la venta, teniendo en cuenta que el piso está alquilado y que el inquilino tiene derecho a permanecer en él hasta que finalice el contrato. Puedes pactar con el comprador quién se hace cargo de los gastos de la venta, como el IIVTNU, el IRPF, la comisión de la agencia o los gastos de notaría y registro.
5. Formaliza la venta del piso mediante una escritura pública ante notario, en la que se refleje el precio, las condiciones y la subrogación del contrato de alquiler. El notario debe comprobar que el inquilino ha sido notificado de la venta y que ha renunciado o no al tanteo y retracto. El notario también debe informar al inquilino de la identidad del nuevo propietario y de sus datos de contacto.
6. Inscribe la venta del piso en el Registro de la Propiedad, para que quede constancia de la transmisión de la propiedad y de la subrogación del contrato de alquiler. El registro debe notificar al inquilino de la inscripción y de los datos del nuevo propietario.
7. Comunica al inquilino por escrito el cambio de propietario y de arrendador, y facilita al inquilino los datos bancarios del nuevo propietario para que pueda pagar el alquiler. También debes liquidar con el inquilino las cantidades pendientes, como la fianza, los recibos o las reparaciones.
Con estos pasos, habrás completado la venta de tu piso con inquilino, cumpliendo con la ley y respetando los derechos de ambas partes. Espero que este artículo te haya sido útil y que hayas podido resolver tus dudas sobre este tema. Si tienes alguna pregunta o comentario, puedes dejármelo abajo y te responderé lo antes posible. Gracias por leerme y hasta la próxima. 😊
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