Si eres casero en Argentina, seguramente te habrás enterado de la noticia: el gobierno de Javier Milei ha derogado la ley de alquileres que había sido aprobada en 2020 por el anterior gobierno de Alberto Fernández. Esta ley había establecido una serie de medidas que buscaban proteger a los inquilinos, como la extensión de los contratos a tres años, la actualización anual de los precios según un índice oficial, la limitación de las garantías y el arbitraje obligatorio en caso de conflictos.
Pero, ¿qué implica esta derogación para los caseros? ¿Es una buena o una mala noticia? ¿Cómo afectará al mercado inmobiliario y a la rentabilidad de los alquileres? En este artículo, voy a intentar responder a estas preguntas, basándome en mi propia experiencia como casero y en lo que he investigado en internet. Te adelanto que no hay una respuesta única ni definitiva, sino que dependerá de tu situación particular y de cómo se desarrolle la economía en los próximos meses. Pero antes de entrar en detalles, vamos a repasar brevemente el contexto y los argumentos de cada parte.
¿Por qué se derogó la ley de alquileres?
La ley de alquileres había sido una de las principales medidas del gobierno de Fernández para hacer frente a la crisis habitacional que sufre el país, donde más del 20% de la población vive en alquiler y muchos de ellos destinan más del 40% de sus ingresos a pagar la renta. La ley pretendía dar más seguridad y estabilidad a los inquilinos, así como facilitar el acceso a la vivienda a sectores vulnerables.
Sin embargo, desde el sector inmobiliario y desde la oposición política, se criticó duramente la ley, argumentando que era una intervención excesiva del Estado en el mercado, que generaba distorsiones, desincentivos y desconfianza. Según estos sectores, la ley de alquileres provocaba una reducción de la oferta, un aumento de la informalidad, una disminución de la calidad de las viviendas y una pérdida de rentabilidad para los propietarios.
Con la llegada al poder de Milei, un economista liberal que aboga por una reducción drástica del gasto público, la eliminación de impuestos y la desregulación de los mercados, la derogación de la ley de alquileres era una de sus promesas electorales. Milei sostiene que la mejor forma de solucionar el problema habitacional es dejar que el mercado se ajuste libremente, sin interferencias ni restricciones. Según él, esto estimularía la inversión, la construcción, la competencia y la innovación, lo que se traduciría en más oferta, más calidad y más variedad de opciones para los inquilinos.
¿Qué cambia para los caseros con la derogación de la ley de alquileres?
La derogación de la ley de alquileres implica que se vuelve al marco legal anterior, que estaba basado en el Código Civil y Comercial de la Nación. Esto significa que los caseros recuperan la libertad de negociar las condiciones de los contratos de alquiler con los inquilinos, sin tener que cumplir con los requisitos que establecía la ley. Algunos de los cambios más relevantes son los siguientes:
- La duración de los contratos vuelve a ser de dos años, en lugar de tres. Esto permite a los caseros ajustar los precios con más frecuencia y adaptarse a las fluctuaciones del mercado.
- La actualización de los precios deja de estar sujeta a un índice oficial, que combinaba la inflación y los salarios, y pasa a ser libremente pactada entre las partes. Esto implica que los caseros pueden fijar los aumentos según su criterio y conveniencia, sin tener que esperar a que se publique el índice.
- La garantía vuelve a ser libremente elegida por el propietario, que puede exigir una o más garantías, ya sean propietarias, bancarias, personales o de seguros. Esto le da más seguridad al casero a la hora de alquilar su propiedad, ya que puede seleccionar al inquilino que le ofrezca más respaldo y confianza.
- El arbitraje deja de ser obligatorio y pasa a ser voluntario. Esto significa que en caso de que surja algún conflicto entre el casero y el inquilino, no tienen que recurrir a un árbitro designado por el Estado, sino que pueden resolverlo por la vía judicial o por la que acuerden.
¿Qué ventajas y desventajas tiene la derogación de la ley de alquileres para los caseros?
Como se puede ver, la derogación de la ley de alquileres supone una mayor flexibilidad y autonomía para los caseros, que pueden gestionar sus propiedades según su conveniencia y sin tantas limitaciones. Esto puede tener algunas ventajas, pero también algunos riesgos. Veamos algunos de ellos:
Ventajas
- Mayor rentabilidad: al poder actualizar los precios con más frecuencia y sin seguir un índice oficial, los caseros pueden obtener mayores ingresos por sus alquileres, sobre todo en un contexto de alta inflación y devaluación. Además, al poder exigir las garantías que quieran, pueden reducir el riesgo de impagos o morosidad.
- Mayor oferta: al haber menos restricciones y más incentivos para alquilar, los caseros pueden poner en el mercado más propiedades, lo que aumenta la oferta y la competencia. Esto puede beneficiar a los inquilinos que buscan opciones más acordes a sus necesidades y preferencias.
- Mayor calidad: al tener más libertad para negociar las condiciones de los contratos, los caseros pueden exigir a los inquilinos que se hagan cargo de los gastos de mantenimiento y reparación de las viviendas, lo que puede mejorar el estado y la conservación de las mismas. También pueden invertir en mejoras o reformas que aumenten el valor de sus propiedades.
Desventajas
- Mayor inestabilidad: al reducirse la duración de los contratos a dos años, los caseros pueden enfrentarse a más rotación y vacancia de sus propiedades, lo que implica más gastos de gestión, publicidad y comisiones. Además, al no haber un índice oficial que regule los aumentos, los caseros pueden tener dificultades para fijar los precios adecuados, ya que dependen de la oferta y la demanda, que pueden variar según la zona, el tipo de vivienda y la situación económica.
- Mayor informalidad: al haber menos controles y regulaciones, los caseros pueden optar por alquilar sus propiedades de forma informal, sin contrato ni factura, para evitar pagar impuestos o cumplir con otras obligaciones. Esto puede generar problemas legales, fiscales y de seguridad, tanto para los caseros como para los inquilinos.
- Mayor conflicto: al no haber un arbitraje obligatorio, los caseros pueden tener más dificultades para resolver los posibles conflictos que surjan con los inquilinos, como el incumplimiento del pago, el deterioro de la vivienda o la rescisión anticipada del contrato. Esto puede derivar en largos y costosos procesos judiciales, que afecten negativamente a la relación entre las partes.
¿Qué consejos puedo darte como casero ante la derogación de la ley de alquileres?
Como has visto, la derogación de la ley de alquileres tiene aspectos positivos y negativos para los caseros, y su impacto dependerá de cada caso particular. Por eso, no puedo darte una respuesta definitiva sobre si es una buena o una mala noticia para ti. Lo que sí puedo hacer es darte algunos consejos generales, basados en mi propia experiencia y en lo que he aprendido de otros expertos, para que puedas adaptarte a este nuevo escenario y sacarle el máximo provecho a tus alquileres. Estos son algunos de ellos:
- Analiza tu situación: antes de tomar cualquier decisión, es importante que analices tu situación actual, tus objetivos y tus expectativas como casero. ¿Qué tipo de propiedades tienes? ¿Dónde están ubicadas? ¿Qué renta cobras? ¿Qué gastos tienes? ¿Qué rentabilidad obtienes? ¿Qué riesgos asumes? ¿Qué problemas has tenido con tus inquilinos? ¿Qué quieres lograr con tus alquileres? Estas son algunas de las preguntas que debes hacerte para tener una visión clara de tu posición y de tus necesidades.
- Estudia el mercado: una vez que tengas claro tu punto de partida, es fundamental que estudies el mercado inmobiliario, tanto a nivel general como a nivel local. ¿Cómo está la demanda y la oferta de alquileres en tu zona? ¿Qué precios se están pagando? ¿Qué características se valoran más? ¿Qué tendencias se observan? ¿Qué competencia tienes? Estas son algunas de las preguntas que debes responder para tener una idea de cómo se comporta el mercado y de cómo puedes adaptarte a él.
- Ajusta tus precios: uno de los aspectos más importantes y delicados a la hora de alquilar es fijar el precio adecuado. Si lo pones muy alto, puedes espantar a los inquilinos y quedarte con el piso vacío. Si lo pones muy bajo, puedes perder rentabilidad y desaprovechar el potencial de tu propiedad. Por eso, debes ajustar tus precios según la situación del mercado, la calidad de tu vivienda, la ubicación, el tamaño, las prestaciones, etc. También debes tener en cuenta la inflación, la devaluación y la capacidad de pago de los inquilinos. Y, por supuesto, debes negociar con ellos los aumentos periódicos, que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, según lo que acuerdes.
- Elige bien a tus inquilinos: otro aspecto clave para tener éxito como casero es elegir bien a tus inquilinos. No solo se trata de que te paguen puntualmente, sino también de que cuiden tu propiedad, que cumplan con las normas de convivencia, que respeten el contrato y que no te generen problemas. Por eso, debes hacer una selección cuidadosa, pidiendo referencias, garantías, antecedentes, ingresos, etc. También debes establecer una buena comunicación con ellos, manteniendo el contacto, resolviendo sus dudas, atendiendo sus reclamos y ofreciéndoles facilidades o beneficios si se portan bien.
- Formaliza tus contratos: aunque pueda parecer tentador alquilar de forma informal, sin contrato ni factura, para ahorrarte impuestos o trámites, te aconsejo que no lo hagas. Alquilar de forma formal te da más seguridad, más respaldo y más derechos como casero. Te permite tener un documento que regule las condiciones del alquiler, que te proteja en caso de conflicto, que te permita deducir gastos y que te evite problemas con el fisco. Por eso, debes hacer un contrato por escrito, que sea claro, completo y legal, y que lo firmes con el inquilino. También debes emitir una factura por cada pago que recibas, y declarar tus ingresos y tus gastos como corresponde.
- Cuida tus propiedades: por último, pero no menos importante, debes cuidar tus propiedades como si fueran tu hogar. No basta con que las alquiles y te olvides de ellas, sino que debes mantenerlas en buen estado, hacerles el mantenimiento necesario, reparar lo que se rompa, renovar lo que se quede obsoleto, etc. Esto te permitirá conservar el valor de tus propiedades, aumentar su atractivo, fidelizar a tus inquilinos y evitar problemas mayores. También debes tener un seguro que cubra los posibles daños o siniestros que puedan ocurrir, y que te dé tranquilidad como casero.
Conclusión
La derogación de la ley de alquileres es un hecho que ha cambiado las reglas del juego para los caseros en Argentina. Algunos lo ven como una oportunidad, otros como una amenaza. Lo cierto es que tiene ventajas y desventajas, y que su impacto dependerá de cada caso particular. Por eso, como casero, debes estar atento a los cambios, adaptarte al mercado y seguir unos consejos básicos para optimizar tus alquileres.
Espero que este artículo te haya sido útil e interesante, y que te haya ayudado a entender mejor qué significa la derogación de la ley de alquileres para los caseros en Argentina. Si te ha gustado, te invito a que lo compartas con tus contactos, que me dejes un comentario con tu opinión o que me hagas alguna pregunta si tienes alguna duda. También te animo a que te suscribas a mi blog, donde encontrarás más información y consejos para caseros. ¡Hasta la próxima!
